Kinnisvaraturg on põhja ületamas – kuid pikk tee on veel minna

Seoses sellega, et Euroopa Keskpank langetas euribori, küsis Harju Elu kinnisvaraturu kohta kommentaari kinnisvaraeksperdilt, Pindi Kinnisva­-
ra müügipartnerilt Peep Soo­manilt ja kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikmelt, kutseliselt konsultandilt Marek Kirjanenilt. Kokkuvõttes: turg on endiselt aeglase taastumise faasis, pakkumiste arv kasvab, müüa on raske, kuid ostusoov ja -võime ajapikku siiski kasvavad.

Millised trendid iseloomustavad kinnisvaraturgu hetkel?

Marek Kirjanen: Hetkel on kinnisvaraturg endiselt aeglase taastumise faasis. Turg on laias laastus püsinud viimase aasta jooksul stabiilsena nii tehingute kui ka hindade osas ehk siis endiselt oleme ostjaturul, kus tehinguteni jõudmine on reeglina aeglane protsess. Kes täna müüa tahab, peab olema piisavalt paindlik, kuna peamiseks tehingute ärajäämise põhjuseks on müüjate jäikus. 

Marek Kirjanen 

Uute korterite osas on huvi tagasi tulnud, aga üldiselt ei ole sel aastal näha, et majanduslanguse ja madala tarbijakindluse keskkonnas tekib kiire muutus aktiivsema turuolukorra suunas. Üldiselt oleme näinud, et kõik turuosalised on kohanenud uue keskkonnaga ja uut langust me ei prognoosi, pigem oleme põhja ületamas.

Peep Sooman: Turul on kõige suurem murekoht see, et pakkumiste arv kasvab. Inimeste kindlustunne on endiselt madal ja keegi ei julge tehinguid teha – ei teata, mis saama hakkab. Eks me teisel poolaastal näeme, kuidas see pakkumiste arvu suurenemine tegelikult turgu mõjutab. Hea uudis on, et see mõjub stimuleerivalt pakkujatele, konkurentsile. Lõpuks saab määravaks hind, eriti kui räägime tüüpvaradest.

Kuidas Keskpanga interessi alandamise otsus mõjutab kinnisvaraturgu?

Marek Kirjanen: Mõju on kergelt positiivne, kuid kuna intressimäärade alandamine toimus kõrge taseme pealt vaid 0,25 protsendipunkti võrra, siis me ei näe, et see mõjutaks turgu veel olulisel määral. Eks see langus aitab kindlasti inimeste kulutusi veidi vähendada, aga suurem mõju oleks kahtlemata siis, kui tekiks pikem positiivsete sündmuste jada, mis tooks turule rohkem optimismi. Näeme ka seda, et kõige keerulisemast kohast oleme üle saanud, ostuotsuseid edasi lükanud tarbijate jaoks on olukord positiivsem, sest kinnisvara ostujõud on paranenud.

Peep Sooman: Intressi alandamine on väga positiivne uudis. Rahaline mõju on tegelikult väike, aga turg on viimasel ajal pingsalt oodanud positiivseid uudiseid. Elu läheb kallimaks, intressid tõusevad jne. Foon on olnud negatiivne. Selles suhtes on see sõnumi mõistes oluline: elu läheb paremaks. 

Peep Sooman 

Kuidas prognoosite kin­nisvaraturu muutumist aasta perspektiivis?

Marek Kirjanen: Suuremaid muutusi prognoosime järgmisele aastale. Tänavune aasta tuleb laias laastus sarnane eelmisele, esimene poolaasta ehk isegi nõksu kehvem, teine poolaasta veidi positiivsem. 

Järgmisest aastast ootaks juba majandusnäitajate ja rahakeskkonna paranedes ka turule esimest tõusuaastat pärast aastat 2021. Näeme, et turg muutub aktiivsemaks, ostjaturg liigub tasakaalu suunas ning aktiivsuse kasvu pealt tekib uus alge hinnatõusuks. Kui turuaktiivsus uuesti tõuseb, siis esimese asjana kaovad kõige magusamad allahindluspakkumised müüjate poolt, mis hetkel veel on saadaval.

Peep Sooman: Ega turul raha otsas pole, see pigem ootab ja seisab. Aga mõnele annab intressilangus kindlustunnet juurde, et tehingusse minna. Aga oodata, et tehingute arv tõuseb kiiresti 20%, pole mõtet. Kuid pinget ja painet võib turult nüüd maha minna küll ja aasta perspektiivis võib tõusu oodata.

KOMMENTAAR

Harjumaal on langus tõusuteele pööramas

Ero Viik 

Swedbanki ehitus- ja kinnisvaraosakonna juhataja 

Tähtsaimad trendid kinnisvaraturul seisnevad selles, et langev euribor mõjub turule positiivselt, kinnisvaraturu aktiivsus on tõusuteel ning energiatõhusus on muutumas üha olulisemaks.

Kinnisvarasektori käekäik on otseselt seotud sellega, kuidas läheb majandusel üldiselt. Hea uudis on see, et märgid euribori langusest on toonud kaasa turuosaliste positiivsema meelestatuse ning mõningase kinnisvaraturu aktiveerumise. 

Uute arenduste tehingute maht on viimastel aastatel olnud volatiilne – selle üheks suurimaks mõjutajaks on uute korterite hinnatase, mis tegi märkimisväärse hüppe just aastatel 2020–2022. Antud perioodil kasvasid hinnad u 30%. Tänase seisuga on uute kor­terite pakkumishinnad rekordtasemel, ulatudes pea 5500 euroni ruutmeetri kohta. 

2024. aasta esimeses kvartalis müüdi Tallinna ja Harjumaa suuremates arendustes kokku ligi 460 uut kodu. Selline tehingute aktiivsus on ligi kaks korda kõrgem kui 2023. aasta esimeses kvartalis, kuid jääb mõnevõrra alla enne 2020. aastat aset leidnud aktiivsusele. Teisalt on näha, et Harjumaa elanike arv jätkuvalt kasvab. See toob kaasa ka ostjate huvi parema elujärje vastu. Nii on eluaseme ostjate langus sellel aastal Tallinnas ja Harjumaal tõusuteele pöördumas.

Ostjate maksevõime piir on käes

Tänaseks on eluasemete hinnad tõusnud märkimisväärselt kõrgele, mis tähendab, et pakkumishindades enam olulist kasvu ei tule, kuna ostjate maksevõime piir on käes. Swedbanki andmed näitavad, et umbes pooltel juhtudel on kodulaenutaotlejate netosissetulek u 2000 eurot kuus, keskmine eluaseme sissemakse u 30 000 eurot ning keskmine kodulaen u 155 000 eurot. Arenduse sisendhindades me olulisi muutusi lähitulevikus ette ei näe. 

Turuarengule tervikuna mõjub kindlasti positiivse noodina euribori langus, sest kinnisvaraturg on kapitalimahukas valdkond ning raha hind ja selle kättesaadavus mõjutab suurel määral ka kinnisvaraturu aktiivsust. 

Kindlasti üheks kõige olulisemaks kinnisvaraturu mõjutajaks lähiaastail on energiatõhusus – ehitise energia­märgise olemasolu ning reaalne energiakulu saavad olema määrava tähtsusega. Laenudega finantseerimisel peavad pangad oluliseks seda, kui energiatõhusad on varad, mis on laenutagatiseks pandud. See tähendab, et järgneva kahe aasta jooksul hakkab energiatõhusus ning süsinikujalajälg oluliselt kinnisvaraturgu ja selle finantseerimist mõjutama.

The post Kinnisvaraturg on põhja ületamas – kuid pikk tee on veel minna appeared first on Harju Elu.